פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ואח' נ' דבטגרזדה - פסקדין

פסק דין

לפני ארבע תביעות שהדיון בהם אוחד. מדובר בשתי תביעות לסילוק יד ושתי תביעות כספיות, בסך 320,000 ₪ כל אחת, לתשלום דמי שימוש ראויים. התובעות בכל התביעות הנן החברות פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ ואבידר חברה לבנין ועבודות עפר בע"מ. הנתבעים בתביעה הכספית בתיק 13498-11-10 ובתביעה לסילוק יד בתיק 31676-10-10 הנם יגאל דודגר, אשתו, תקווה דודגר ובתם דנה דודגר. הנתבע בתביעה הכספית בתיק 11861-11-10 ובתביעה לסילוק יד בתיק 31655-10-10, הנו משה (דודגר) דבטגרזאדה.

רקע עובדתי

התובעות הנן חברות קבלניות שזכו בשנת 1999, במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, עיריית תל-אביב וחברת מבני תעשייה, לפינוי ובינוי "שכונת הארגזים" בתל-אביב. בהתאם לכך, רכשו התובעות באמצעות חוזי פיתוח את הזכויות במקרקעין המצויים בשכונת הארגזים, הידועים כגוש 6136 ו- 6137 בחלקות שונות ובשטח של כ-68,836 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין הנ"ל יושבים תושבים רבים וביניהם הנתבעים, שבבעלותם בתי מגורים המוצבים בשטח המקרקעין (להלן יחדיו - "הבתים הישנים"). לפי הוראות המכרז, נקבעו קריטריונים למתן פיצוי כספי לבעלי הבתים הישנים וכן להעמדת דירה חדשה עבורם בבניינים החדשים שייבנו, חלף פינוי הבתים הישנים. הפרוייקט מחולק לשני שלבים, כאשר בשלב א' מדובר בפינוי השטח הדרומי של המקרקעין ובניית תשעה בנייני מגורים עליו וכאשר שלב ב' מתייחס לחלק הצפוני של המקרקעין ובסה"כ כ- 1,196 יח' דיור במקרקעין.

הבתים הישנים של הנתבעים ממוקמים בחלק הצפוני של המקרקעין, אולם התובעות היו זקוקות גם לשטח שעליו ישבו הנתבעים וזאת לצורך הרחבת רח' שתולים, בו היו צריכות לעבור מערכות מים, ביוב וחשמל, הקשורות לבניית בניינים בחלק הדרומי (ראה עדותו של מנהל התובעת 1, מר חכשורי בעמ' 18, ש' 4 – 10).

בהתאם לכך, נחתם ביום 22.1.04 הסכם (להלן: "הסכם 2004") בין התובעות ולבין הנתבע משה (דודגר) דבטגרזאדה (להלן: "משה"). לפי עיקרי הסכם זה, התחייבו התובעות לבנות עבור משה תוך 33 חודשים מחתימת ההסכם הנ"ל (ראה ס' 17 להסכם), דירת 5 חדרים חדשה בבניין מגורים חדש בקומות 16 – 17 שייבנה על המקרקעין (להלן: "הדירה החדשה") וזאת כנגד פינוי הבית הישן של משה. עוד התחייבו התובעות לשלם לדבטגראדה 61,000$, כפיצוי בגין פינוי ביתו הישן (ראה ס' 4 להסכם). עוד נקבע כי אם במועד שבו יהיה על משה לפנות את ביתו הישן, טרם תהא מוכנה הדירה החדשה, יקבל הנ"ל ערבות בנקאית בסך 100,000$ כנגד הפינוי ותשלום של 500$ לחודש עד לקבלת החזקה בדירה החדשה (ס' 4.1.3 ו- 4.1.4 להסכם). במסגרת הסכם זה הסכימו הצדדים על מחיקת התביעה הכספית שהגיש משה כנגד התובעות קודם לכן ועל חתימת הסכם פשרה בתביעת הפינוי שהוגשה על ידי התובעות כנגדו לפינויו מביתו הישן.

ביום 17.3.05 הגיש משה המרצת פתיחה (ה"פ 414/05) לאכיפת הסכם 2004. ביום 4.5.05 נחתם הסכם חדש בין התובעות ולבין משה (להלן: "הסכם 2005"), אשר במסגרתו ביטלו הצדדים את הסכם 2004. תוכנו של הסכם 2005 דומה ביותר להסכם 2004 ועם זאת הוכנס בו שינוי מהותי אחד לפחות, שהצדדים חלוקים לגבי יישומו ומשמעותו, כפי שעוד יפורט להלן. במסגרת הסכם 2005, התחייבו התובעות להשלים את בניית הדירה החדשה תוך 12 חודש מחתימת ההסכם (ס' 17 להסכם). כמו כן, וכאמור, נכלל סעיף חדש (ס' 34), שלפיו התחייב משה כי במעמד חתימת ההסכם, יחתמו על הסכם זהה, גם תקווה ויגאל דודגר (להלן: "דודגר") וכן מר דוד דודגר (להלן: "דוד"). משה התחייב בסעיף 34.1 להסכם, כי הוא וכל אחד מבני משפחתו הנ"ל, יקיימו את ההסכמים. כריכת ההסכמים של כל בני המשפחה יחד, נבעה מהצורך של התובעות לעשות שימוש במלוא שטח המקרקעין של כל בני המשפחה, לצורך העברת המערכות שהיו דרושות לבניית הבניין שהיה מיועד לקום בסמוך לבתיהם הישנים של הנתבעים ושל דוד.

דודגר טוענים כי הם חתמו על הסכם זהה במעמד שבו חתם משה על הסכם 2005. התובעות טוענות כי לא נחתם הסכם עם דודגר וזאת בשל דרישתם לקבלת דירה נוספת עבור בתם דנה.

בכל הנוגע לדוד, אין מחלוקת כי הלה לא חתם על הסכם באותו מעמד וגם לא לאחר מכן. יחד עם זאת, אין מחלוקת כי באותה עת כבר היה קיים פסק דין לפינויו של דוד מביתו הישן, אשר ניתן בתביעת הפינוי שהגישו התובעות ומנהל מקרקעי ישראל כנגדו בת.א. 26861/01 (נספח ז' לתצהיר הנתבעים). לפי פסק הדין הנ"ל, שניתן ביום 28.10.04, ואשר הפך חלוט לאחר שערעורו של דוד נמחק בשל אי הפקדת ערבון (ראה ת/1), נקבע כי על דוד לפנות את ביתו הישן תוך 60 יום, בכפוף לכך שהתובעות יפקידו בלשכת ההוצאה לפועל עוד קודם לכן, סכום של 50,000$ ובנוסף סכום של 418,000 ₪ בצירוף הצמדה וזאת חלף דירת מגורים חדשה בשכונה, שדוד לא חפץ בה. הנתבעים טוענים כי התובעות ביקשו להרע את מצבו של דוד לעומת פסק הדין ולשלם לו כנגד הפינוי, 20% בלבד ממה שנפסק לו ואת היתרה, בשיעור 80%, לשלם לו בעתיד וזאת בשל מצבן הכלכלי הרעוע של התובעות. לטענתם, מסיבה זו, סירב דוד לחתום על הסכם פינוי עם התובעות.

אין מחלוקת כי התובעות בנו בפועל בנין אחד בלבד מתוך תשעה בניינים אשר היו אמורים להיבנות על ידן בחלק הדרומי של המקרקעין. גם אין מחלוקת כי הבניין שנבנה ואשר כינויו "דולב", הנו הבניין אשר בו מצויה הדירה אשר התובעות התחייבו למסור למשה ואשר מספרה, 64, אף צוין בסעיף 4.1.2 להסכם 2005 שנכרת עם משה. גם אין מחלוקת כי בבניין זה הייתה מצויה גם דירה מס' 65, שהייתה אמורה להימסר לדודגר (ראה עדותה של תקווה דודגר בעמ' 36 ש' 10-8).

אין מחלוקת כי בנייתו של בנין דולב הושלמה בסוף שנת 2006, אז גם התקבל טופס 4 לבניין (עדותו של מר קוניגמן מטעם התובעות בעמ' 9, ש' 15). גם אין מחלוקת כי בשנת 2007, הנתבעים פעלו באופן חד צדדי ותפסו חזקה בדירות החדשות שהיו מיועדות להם וזאת למרות שלא קיבלו הודעה מאת התובעות על מסירת הדירות כפי שהותנה בהסכם כי יש לקבל (ראה עדותה של תקוה דודגר בעמ' 34 ש' 16-12 ועדותו של משה בעמ' 37 ש' 25 ועמ' 38 ש' 1).

גם אין מחלוקת כי מר חכשורי, מטעם התובעות, פנה למשטרה בסמוך לאחר תפיסת הדירה על ידי משה והתלונן על כך (עדות משה עמ' 40 ש' 22-17) וכי נשלח מכתב התראה בעניין זה וגם בעניין פלישת דודגר לדירה, על ידי עו"ד קליימן מטעם התובעות, אל עו"ד גולסטני, שייצג את דודגר ואת משה גם אז (נספח ט' לתצהיר חכשורי). גם אין מחלוקת כי מאז ועד להגשת התביעות דנא לסילוק יד, לא פעלו התובעות לפינוי הנתבעים מהדירות, לא הוגשה תביעת פינוי לבית המשפט ולא נשלחו אליהם מכתבי התראה נוספים.

התובעות טוענות, אפוא, כי הנתבעים תפסו את הדירות שלא כדין ויש לסלק ידם מהן ולו בשל כך ובכל מקרה, לא היו זכאים לדירות וזאת משלא נחתם הסכם עם דודגר ועם דוד. עוד לפי טענת התובעות, ההסכם קובע כי לא ניתן לאכוף את התחייבות התובעות למסירת הדירות וכי התרופה שעומדת לנתבעים הנה לכל היותר פיצוי כספי כקבוע בסעיף 36 להסכם. ממשיכות התובעות וטוענות כי הנתבעים לא נתנו דבר ואף השתלטו שלא כדין על הדירות. הנתבעים מנגד טוענים כי שתיקת התובעות במשך שנים, כמוה כהסכמה בדיעבד להחזקת הדירות על ידם. כמו כן, לשיטתם, התובעות הפרו את ההסכמים עמם ובמועד תפיסת הדירות על ידם, היו זכאים הם לקבלת הדירות לפי ההסכם.

דיון

האם נחתם הסכם עם דודגר

לאחר שעיינתי בחומר הראיות, נחה דעתי כי יש לקבל את גרסת דודגר, שלפיה נחתם הסכם גם עמם ביום 4.5.05, וזאת במעמד חתימת ההסכם עם משה וכי לא נותר בידיהם עותק ממנו. הנתבעת תקווה דודגר הצהירה על כך בתצהירה (ס' 14). גם בעלה יגאל, שנתן תצהיר תומך בבקשת הרשות להגן, הצהיר על כך בתצהירו הנ"ל (ראה ס' 13). הצהרה זהה קיימת בתצהירו של משה (ראה ס' 27). עדותם של הנתבעים בנקודה זו הייתה אמינה עליי ולא נסתרה בחקירתם הנגדית. ראה חקירתה של תקווה בעמ' 33 ש' 24-14: "ש. את היית נוכחת בפגישה את מספרת לגבי חתימת ההסכם לשנת 2005. ת. בחוזה. ש. את ובעלך משה וחכשורי. ת. כן. ואבי מנופים. היו עוד הרבה עו"ד. עו"ד גולסטאני היה גם בחדר. עו"ד יורם חכם ז"ל היה בכמה ישיבות לא זוכרת אם בישיבה הזאת של החתימה. עובדיה היה. ש. עו"ד חכם ייצג אתכם עוד בעניין הזה. ת. אני לא זוכרת. ועובדיה והוא.ש. את אומרת שחתמתם על הסכם שמשה גם חתם בשנת 2005. ת. כן ש. זה היה אותו הסכם שמשה חתם. ת. כל אחד חוזה בנפרד". כמו כן, ראה חקירתו של משה בעמ' 40, ש' 3 - 4: "כן, הוא עשה את הדבר הזה כי לאחי יגאל היה הסכם והוא לא רצה להביא את ההסכם לביהמ"ש".

תמיכה נוספת לעדותם הנ"ל של הנתבעים, ניתן למצוא בעצם נוכחותם של דודגר בפגישת החתימה של יום 4.5.05 במשרדו של עו"ד קליינמן, שייצג בזמנו את התובעות. אין מחלוקת כי דודגר היו נכחים בפגישה זו (ראה עדות מר חכשורי בעמ' 26 ש' 19-17, ובעמ' 27 ש' 2-1). לשם מה, אם כן, הגיעו לפגישה, אם לא כדי לחתום על ההסכם.

אין בידי לקבל את טענת התובעות, שלפיה, לא נחתם הסכם עם דודגר עקב דרישתם לדירה נוספת לבתם. טענה זו נתמכת בעדותו של מר חכשורי בלבד (ראה ס' 14 לתצהירו ועמ' 27 ש' 8-5 לחקירתו). גב' דודגר הכחישה טענה זו בתצהירה (ס' 11). עדותו של מר חכשורי אינה אמינה עליי. בעוד אשר בתצהירו דיבר על דרישה לדירה נוספת, בחקירה הנגדית של גב' דודגר, השתנתה גרסת התובעות ודובר על דרישה לתשלום כסף. ב"כ התובעות הציג לגב' דודגר מסמך משנת 2002 שלפי טענתו מדבר על דרישת פיצוי לבתם של דודגר בסך 100,000$. גב' דודגר הכחישה עניין זה בצורה מפורשת ועדותה הייתה אמינה עליי (ראה עמ' 35, ש' 10 - 19: " ש. זה נכון שאתם ביקשתם מחכשורי כסף עבור דנה. ת. לא היה ולא נברא. זה מה שכואב לי. כשחכשורי בא לגיסי ואמר מה עם דנה? הוא אמר שהיא לא גרה כאן היא עזבה. ש. יש לי מסמך משנת 2002 שמדבר על פיצוי לבת דנה של 100 אלף דולר. ב"כ התובעת: אבקש להגיש את המסמך. ת. אני לא מכירה את המסמך הזה. ש. את זוכרת עוד לפני חתימת החוזה משנת 2005 כן דיברת עם היזם על פיצוי לדנה. ת. הוא לא רוצה את הבת שלי בדירה אז אני אדבר איתו על כסף.".

משהכחישה גב' דודגר כל היכרות עם המסמך הנטען, גם לא ניתן היה להגישו כראיה. המסמך גם לא הוצג לבית המשפט בעת הצגתו לעדה. אם יש ממש במסמך זה, מדוע הוא לא צורף מלכתחילה לתצהירו של מר חכשורי? התובעות לא נתנו כל הסבר לכך. עובדה זו פועלת לרעתן ומטילה צל על התנהלות התובעות לגבי מסמך נטען זה ולכאורה, מעלה חשש שמא כל הסיפור של המסמך הנ"ל, לא היה אלא משום תכסיס, שמטרתו להשפיע על בית המשפט לקבל את גרסת התובעות.

התובעות גם לא מצאו לנכון לזמן לעדות את עו"ד ברוק, שלפי עדותו של מר חכשורי (עמ' 27, ש' 1), הייתה נוכחת במעמד החתימה ואשר הייתה יכולה, אפוא, לתמוך בגרסת חכשורי לגבי אי חתימת הסכם עם דודגר והסיבה לכך. התובעות גם לא זימנו לעדות את מר אבי יוחנן, שותפו של מר חכשורי לפרוייקט, ואשר לפי עדותם של הנתבעים, היה נכח אף הוא בחתימה. מר חכשורי אמנם טען בחקירתו כי הנ"ל לא היה נכח בחתימה, אולם אני מעדיף את גרסת הנתבעים גם כאן. לא ניתן כל הסבר על ידי התובעות מדוע לא זומנו העדים הנ"ל.